Deux prêts, deux durées : la marche d'escalier de 312 € par mois
Vous achetez à deux votre premier logement. La banque monte deux prêts dans le même dossier : un prêt à taux zéro de 45 000 € sur douze ans, et un prêt principal de 180 000 € sur vingt ans. EmpruntGo a repris ce montage au calcul le 7 septembre 2026, avec un taux débiteur de 3,60 % retenu pour l'exemple sur le prêt principal, hors assurance et hors frais. Ces hypothèses sont les nôtres, pas une offre.
Sans aménagement, les deux échéances se posent côte à côte. Le prêt à taux zéro coûte 312,50 € par mois pendant 144 mois, puisqu'il se rembourse sans intérêts. Le prêt principal coûte 1 053,20 € par mois pendant 240 mois. Vous versez donc 1 365,70 € par mois pendant douze ans, puis 1 053,20 € pendant huit ans. La charge est maximale au moment où votre salaire est le plus bas, et elle chute de 312,50 € le jour où vous en avez le moins besoin.
Ce que le lissage change, mois par mois
Le lissage découpe le prêt principal en deux paliers. Pendant les 144 mois où le prêt à taux zéro court, le prêt principal n'appelle que 954,25 €. Ajoutés aux 312,50 € du prêt à taux zéro, cela fait 1 266,75 €. À partir du 145e mois, le prêt à taux zéro s'arrête et le prêt principal passe seul à 1 266,75 €. Le total ne bouge plus pendant vingt ans.
| Période | Sans lissage | Avec lissage |
|---|---|---|
| Mois 1 à 144 | 1 365,70 € | 1 266,75 € |
| Mois 145 à 240 | 1 053,20 € | 1 266,75 € |
| Écart de budget dans le temps | 312,50 € de marche | 0 € |
Douze ans de budget stable valent souvent mieux qu'une économie de 99 € par mois, à condition de savoir ce que cette stabilité coûte à l'arrivée. Le chiffre tombe plus bas.
Pourquoi le lissage ne relève pas du rachat de crédit
Vous appelez votre conseiller pour lui demander de lisser vos quatre crédits en cours, une voiture, des travaux, un prêt personnel et une réserve d'argent. Il vous répond que le mot ne s'applique pas à votre situation. Il a raison, parce que le lissage vit à l'intérieur d'un plan de financement, entre des prêts que le même établissement met en place le même jour.
Concrètement, trois choses distinguent les deux opérations. Le lissage garde vos contrats : chaque prêt conserve son taux, sa durée et son numéro. Le prêteur reste le même du début à la fin. Et le capital emprunté ne bouge pas d'un euro, puisque le montage se contente de déplacer des échéances dans le temps. Un regroupement fait l'inverse sur les trois points : il solde vos crédits, il fait entrer un nouveau prêteur, et il crée un capital neuf qui absorbe les frais de l'opération.
| Ce qui est en jeu | Lissage | Regroupement |
|---|---|---|
| Nouveau prêteur | Non | Oui |
| Nouveau capital emprunté | Non | Oui, le capital repris plus les frais |
| Taux des prêts d'origine | Conservés | Remplacés par un taux unique |
| Indemnité de remboursement anticipé | Sans objet | Due sur chaque prêt soldé, dans les plafonds légaux |
| Moment de la décision | Avant la signature du plan de financement | À tout moment de la vie des crédits |
| Prêts détenus dans plusieurs banques | Impossible | C'est le cas courant |
La conséquence pratique se voit tout de suite : si vos crédits sont éparpillés chez trois enseignes, le lissage vous est fermé et la question devient celle du regroupement.
Ce que douze ans de mensualité plate coûtent : 6 251 € d'intérêts
Reprenons le dossier du couple, aux mêmes hypothèses. Pendant les 144 premiers mois, le prêt principal reçoit 954,25 € au lieu de 1 053,20 €. La différence de 98,95 € n'est pas offerte : elle reste due, elle continue de produire des intérêts, et elle se rembourse plus tard, au moment du second palier.
Sur vingt ans, le prêt principal non lissé produit 72 768 € d'intérêts. Lissé, il en produit 79 020 €. L'écart s'établit à 6 251 € pour le même capital, le même taux et la même durée totale. Rapporté aux 98,95 € gagnés chaque mois pendant douze ans, vous payez 6 251 € pour lisser 14 249 € de trésorerie : le service se paie environ 44 centimes par euro décalé.
Le chiffre que le marché ne pose pas : le capital restant dû
Au 144e mois, jour où le prêt à taux zéro s'éteint, le prêt principal non lissé porte encore 87 737 € de capital. Lissé, il en porte 105 527 €. Vous devez donc 17 790 € de plus à la même date. Cet écart compte dans trois situations très concrètes : vous revendez le logement au bout de douze ans, vous demandez un regroupement, ou vous avez souscrit une assurance emprunteur dont la cotisation se calcule sur le capital restant dû. Dans ce dernier cas, la prime suit le capital et reste plus élevée plus longtemps.
Demandez les deux tableaux d'amortissement, celui du montage lissé et celui du montage à échéances libres, et comparez la ligne « capital restant dû » à la fin du premier palier. C'est la seule ligne qui montre le prix du lissage avant qu'il ne soit payé.
Un lissage se juge donc sur deux chiffres, la mensualité et le coût total, et les deux doivent être écrits sur la même page de l'offre.
Le lissage se décide avant la signature, jamais après
Vous êtes infirmière, vous avez signé votre prêt il y a trois ans, et vous découvrez le mot « lissage » en cherchant comment souffler. La réponse est nette : ce montage se construit au moment où le plan de financement est monté, parce qu'il consiste à écrire les paliers dans l'offre de prêt elle-même. Une fois l'offre acceptée, la mécanique est figée dans le contrat.
Trois voies restent ouvertes après la signature, et elles n'ont pas le même prix.
- La clause de modulation d'échéance. Beaucoup de contrats immobiliers permettent de faire varier la mensualité à la hausse ou à la baisse une fois par an, dans des bornes écrites au contrat. Relisez l'article de votre offre : le droit existe déjà, il est gratuit, et il produit un effet proche de celui d'un palier.
- Le report d'échéance. Certaines offres autorisent à décaler quelques mensualités par an. Les intérêts continuent de courir sur la période reportée, donc la durée s'allonge.
- Le regroupement de crédits. Il refait le montage à neuf, avec un nouveau prêteur et un taux unique. Comptez les indemnités de remboursement anticipé sur les prêts soldés : en immobilier, 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts, le plus faible des deux (code de la consommation, article R.313-25) ; en crédit à la consommation, 1 %, ou 0,5 % s'il reste moins d'un an à courir (article D.312-1), et rien du tout si vous remboursez moins de 10 000 € sur douze mois (article L.312-34).
Autrement dit, l'ordre des questions est inversé selon le moment. Avant la signature, vous négociez des paliers. Après, vous activez une clause ou vous changez de prêteur.
Le motif réel du lissage : tenir sous 35 % au moment du montage
Un couple d'enseignants gagne 3 700 € nets par mois et vise le même achat que plus haut. Sans lissage, la banque mesure l'endettement sur le palier le plus haut, celui de 1 365,70 €, parce que c'est la charge que le ménage supporte pendant douze ans. Le calcul donne 36,9 %. Avec un montage lissé à 1 266,75 €, il donne 34,2 %. Le dossier change de côté de la ligne.
Cette ligne a une origine écrite : la décision n° D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière fixe un taux d'effort maximal de 35 % assurance comprise, une durée de 25 ans au plus, et une marge de dérogation de 20 % des dossiers. Elle vise le crédit immobilier. Concrètement, avec ce seuil, il faut 3 902 € de revenus par mois pour porter 1 365,70 € d'échéance, contre 3 619 € pour en porter 1 266,75 €. Le lissage abaisse donc de 283 € le revenu nécessaire, sans changer d'un euro la dette réellement contractée.
Le lissage déplace le pic de charge, il ne réduit pas ce que vous devez. Un dossier qui ne passe que grâce aux paliers est un dossier tendu : la deuxième moitié du prêt se rembourse au tarif plein, pendant huit ans dans notre exemple, et rien ne garantit que vos revenus auront suivi.
Reste à savoir quand ce montage vaut mieux qu'un regroupement, et quand il vaut moins.
Trois cas où le lissage gagne, trois cas où il perd
Le montage se choisit sur des situations précises, pas sur un principe. Voici comment il se compare, sur pièces.
Il gagne quand un prêt aidé est en jeu
Reprenons le couple primo-accédant. Imaginons qu'au lieu de lisser, on regroupe les deux prêts en un seul de 225 000 € sur 240 mois, toujours à 3,60 %. La mensualité devient 1 316,50 € et les intérêts totaux 90 960 €. Avec le lissage, la mensualité est de 1 266,75 € et les intérêts de 79 020 €. Le regroupement est plus cher des deux côtés à la fois, de 49,75 € par mois et de 11 940 € au total, pour une raison simple : il fait payer un taux au capital qui n'en payait aucun. Un prêt à taux zéro, un prêt Action Logement ou un prêt épargne logement perdent leur avantage le jour où ils entrent dans un regroupement.
Il gagne aussi quand la baisse recherchée est modeste
Décaler une centaine d'euros par mois sans changer de banque, sans frais de dossier, sans garantie à reprendre et sans indemnité de remboursement anticipé coûte moins cher qu'une opération complète. Le lissage vaut enfin lorsque tous les prêts sont détenus par le même établissement et se signent le même jour, puisque c'est sa condition d'existence.
Il perd sur les taux variables, les taux élevés et les budgets déficitaires
Aucune des quatorze pages relevées le 7 septembre 2026 ne traite le lissage d'un prêt à taux variable. Le point mérite d'être posé : les paliers sont calculés sur un taux qui peut bouger, donc la mensualité reste constante tant que l'index ne bouge pas. Si le taux monte, le prêteur rallonge la durée ou relève l'échéance selon ce que prévoit le contrat. Le plafond légal existe et se vérifie : 5,28 % pour un prêt immobilier à taux variable (Banque de France, seuils de l'usure 2026-Q3, applicables au 1er juillet 2026).
Le lissage perd également face à un crédit renouvelable coûteux, dont le taux peut grimper jusqu'au plafond de 23,53 % en dessous de 3 000 € empruntés : là, seul le remplacement de la dette fait baisser la facture. Il perd enfin quand le budget est structurellement déficitaire. Aplatir une courbe ne crée aucun euro de revenu.
Le lissage se demande avant de signer, chez un prêteur unique, quand un prêt court à conditions avantageuses côtoie un prêt long. Il achète de la régularité budgétaire au prix d'intérêts supplémentaires, 6 251 € sur notre exemple. Quand les crédits sont dispersés ou chers, l'opération à comparer est le regroupement.
Dans les deux cas, la décision se prend sur deux tableaux d'amortissement posés côte à côte, jamais sur une mensualité annoncée au téléphone.
Les questions que vous nous posez
Qu'est-ce qu'un lissage de prêt ?
C'est un montage qui ajuste les échéances de plusieurs prêts souscrits ensemble pour que le total versé chaque mois reste identique du début à la fin. Le prêt long paie moins tant que le prêt court tourne, puis reprend la place libérée. Aucun capital nouveau n'est débloqué et chaque prêt garde son taux.
Quels sont les inconvénients d'un prêt lissé ?
L'amortissement du prêt long ralentit pendant le premier palier, donc les intérêts augmentent. Sur notre exemple de 180 000 € à 3,60 % sur 240 mois accompagné d'un prêt à taux zéro, le surcoût atteint 6 251 €, et le capital restant dû au bout de douze ans dépasse de 17 790 € celui du même prêt non lissé.
Peut-on lisser un prêt déjà signé ?
Non. Les paliers s'écrivent dans l'offre de prêt, avant acceptation. Après la signature, trois voies subsistent : la clause de modulation d'échéance prévue au contrat, le report d'échéance quand il est autorisé, et le regroupement de crédits, qui refait le montage à neuf avec un nouveau prêteur et des frais.
Comment calculer le lissage d'un prêt ?
On cherche la mensualité totale constante qui rembourse le prêt long sur toute sa durée, en tenant compte de l'échéance du prêt court pendant sa période. Le prêt long reçoit la différence pendant le premier palier, puis la totalité ensuite. Un tableau d'amortissement par palier reste le seul contrôle fiable.
Le lissage coûte-t-il des frais ?
Le montage lui-même ne fait pas l'objet d'une tarification publiée par les établissements relevés le 7 septembre 2026. Un éditeur du top 10 écrit que la banque « peut appliquer des frais », sans en publier le montant. Le coût certain reste celui des intérêts supplémentaires produits par le ralentissement de l'amortissement.
Lissage ou regroupement de crédits, que choisir ?
Le lissage l'emporte lorsqu'un prêt aidé est en jeu, parce qu'un regroupement lui fait perdre son taux avantageux : sur notre exemple, l'écart atteint 11 940 € d'intérêts. Le regroupement l'emporte quand les crédits sont détenus par plusieurs prêteurs, quand l'un d'eux coûte cher, ou quand la baisse recherchée dépasse quelques dizaines d'euros.
Nos sources
- Haut Conseil de stabilité financière — décision n° D-HCSF-2021-7 : 35 % d'endettement assurance comprise, 25 ans maximum, 20 % de dérogations — consulter la source
- Banque de France — seuils de l'usure du 3e trimestre 2026, applicables aux contrats conclus à partir du 1er juillet 2026 — consulter la source
- Service-Public.fr — informer le prêteur d'un remboursement par anticipation (modèle de lettre) — consulter la source
- Code de la consommation — consulter la source