Rachat de crédit hypothécaire : 0,76498 % de taxes, et les trois postes que personne ne chiffre

Un regroupement garanti par une hypothèque n'est pas un prêt hypothécaire

Les deux expressions circulent l'une pour l'autre, et la confusion coûte cher. EmpruntGo a relevé le 6 septembre 2026 les cinq pages les mieux placées sur cette requête : aucune ne sépare clairement les deux opérations, et deux d'entre elles publient des frais de garantie qui varient du simple au quadruple.

Un prêt hypothécaire, c'est un financement neuf adossé à un bien : on emprunte contre la valeur d'un logement. Un rachat de crédit hypothécaire, c'est autre chose : des crédits qui existent déjà sont soldés et remplacés par un seul prêt, et c'est ce prêt-là qui reçoit une hypothèque. Le point de départ n'est pas un projet, c'est une mensualité totale que le budget ne supporte plus. Le mécanisme de la garantie elle-même, la valeur qu'un prêteur accepte de retenir et la durée qu'il envisage sont traités par la page mère du silo, Prêt hypothécaire : jusqu'à 70 % de la valeur du bien, sur 20 ans ; cette page-ci ne s'occupe que du regroupement.

Ce que la garantie change réellement

Une hypothèque ne fait pas baisser un taux par décret. Elle transforme le risque du prêteur : au lieu de ne compter que sur vos revenus, il dispose d'un droit sur un bien. C'est ce qui lui permet d'envisager un montant et une durée qu'un dossier sans garantie n'atteint pas, et c'est ce qui explique qu'un établissement spécialisé accepte d'instruire un dossier refusé ailleurs. La garantie ne répare pas un budget : elle achète du temps, et le temps se paie en intérêts.

Ce que vous mettez sur la table

La question à trancher n'est donc pas « puis-je hypothéquer ? » mais « la mensualité obtenue tient-elle sur toute la durée, sans découvert et sans nouveau crédit ? ». Le reste de cette page chiffre ce que l'opération coûte pour y répondre.

Le seuil de 60 % décide du régime, pas de l'accès à l'hypothèque

C'est le point que la SERP laisse entier, et là où elle se contredit. Un courtier du top 10 écrit qu'il faut que la part immobilière dépasse 60 % des encours pour parler d'hypothécaire. Un prêteur publie exactement l'inverse comme condition de son offre de restructuration : la part de crédit immobilier doit rester inférieure à 60 % du montant total financé. Les deux parlent du même seuil de 60 %, tel que le publie un prêteur et que l'encadre la section du code de la consommation consacrée au regroupement de crédits, et ils le lisent à l'envers l'un de l'autre.

C'est aussi ce qui sépare cette page du sujet voisin : le rachat de crédit immobilier traite du prêt de la maison repris avec les autres, quand celle-ci traite de la garantie qui l'accompagne.

La lecture juste est simple : ce seuil ne conditionne pas la prise d'hypothèque. Il trace la frontière entre deux régimes juridiques. Sous 60 % de part immobilière, l'opération reste dans le régime du crédit à la consommation, hypothèque ou pas. Au-dessus, elle bascule dans le régime du crédit immobilier, hypothèque ou pas. La garantie et le régime sont deux questions séparées, et c'est la composition du dossier — capital restant dû immobilier divisé par montant total financé, trésorerie comprise au dénominateur — qui tranche la seconde.

Trois conséquences que personne ne tire

Ces seuils de l'usure sont ceux du troisième trimestre 2026, applicables aux contrats conclus à partir du 1er juillet 2026, et ils se renouvellent chaque trimestre. La seule question utile au moment de signer : lequel des deux tableaux s'applique à votre dossier ?

La conséquence pratique

Deux dossiers presque identiques, garantis par le même bien, ne se jugent pas sur le même barème. Un montage à dominante consommation supporte un TAEG bien plus élevé sans être usuraire ; un montage à dominante immobilière est plafonné beaucoup plus bas, mais il tombe sous la recommandation d'endettement. Demandez au prêteur d'écrire noir sur blanc dans quel régime il instruit votre demande.

Les frais de garantie : deux taxes calculables au dix-millième, un émolument que nous ne publions pas

Le repère de 1,5 à 2 % du capital, que porte le titre de cette page parce qu'il sert de référence à tout le marché, ne veut rien dire tant qu'on n'a pas nommé son assiette ni ses postes. La preuve : sur les cinq pages relevées le 6 septembre 2026, l'une annonce 1,5 à 2 % du montant emprunté, une autre 0,3 à 0,8 % du montant initial. Un écart de facteur quatre entre deux pages de la même page de résultats, et aucune des deux ne cite un texte.

Deux postes sur quatre sont pourtant fixés par des textes publics et se calculent à l'euro près. Le troisième relève d'un tarif réglementé que nous ne publions pas faute de relevé daté. Le quatrième est libre.

L'assiette : capital garanti, pas capital emprunté

C'est la nuance que le marché escamote. L'inscription porte sur le capital garanti, c'est-à-dire la somme pour laquelle le prêteur fait inscrire son droit sur le bien. Cette somme est fixée dans l'acte et elle n'est pas nécessairement égale au montant que vous recevez. Réclamez le chiffre exact du capital garanti avant de comparer deux offres : une différence d'assiette suffit à inverser un classement.

Le calcul des deux taxes, fait pour vous

La méthode pour obtenir le reste, sans se faire raconter d'histoire

Une fois ce total connu, il faut encore le comparer au coût de sortie de vos crédits actuels, qui obéit à des règles complètement différentes.

Depuis le 1er janvier 2022, la garantie ne porte plus le même nom

Aucune des pages du top 10 relevées le 6 septembre 2026 ne le mentionne, et c'est le trou juridique le plus net du sujet. L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a réformé le droit des sûretés. Le privilège de prêteur de deniers a disparu : il est remplacé par l'hypothèque légale spéciale. Les textes applicables sont désormais les articles 2385 à 2474 du code civil.

Pourquoi cela vous concerne dans un regroupement

Parce que toutes les garanties ne se prennent pas dans les mêmes cas. L'hypothèque légale spéciale est attachée au financement de l'acquisition d'un bien : elle n'a pas vocation à garantir un regroupement de dettes déjà nées. Dans un rachat de crédits, la garantie prise est en principe une hypothèque conventionnelle, constituée par acte notarié. La différence détermine la forme de l'acte, son coût et la date à laquelle le droit du prêteur prend rang.

Ce que vous devez lire dans votre offre

La date de prise de rang compte doublement quand un prêt immobilier est déjà en cours sur le bien, puisqu'il faut alors solder l'ancien prêt et effacer son inscription avant que la nouvelle prenne le premier rang.

Le coût de sortie dépend du prêt soldé, jamais de la garantie prise

C'est la deuxième moitié de la facture, et le top 10 la traite comme un détail. Solder un crédit par anticipation déclenche une indemnité, et cette indemnité ne se calcule pas de la même façon selon la nature du prêt remboursé. Dans un regroupement qui mélange les deux familles, les deux règles s'appliquent en parallèle, prêt par prêt.

Le « plus faible des deux », en euros

La règle immobilière est une double limite, et c'est toujours la plus basse qui s'applique. Calcul EmpruntGo, sur un capital restant dû de 120 000 € et au taux débiteur hypothétique de 3 % : la limite des 3 % donne 3 600 €, celle des 6 mois d'intérêts donne 1 800 €. L'indemnité due est donc de 1 800 €. Au taux débiteur de 4 %, les 6 mois d'intérêts montent à 2 400 € et restent sous les 3 600 € : sur un prêt ancien à taux bas, c'est presque toujours la seconde limite qui gagne. Illustration calculée sur hypothèses affichées, pas un tarif.

Et l'ancienne inscription sur le bien

Si le logement porte déjà une garantie au profit de la banque qui a financé son achat, cette inscription doit être effacée pour que la nouvelle prenne rang : c'est la mainlevée. Elle passe par un acte notarié et son émolument relève lui aussi du tarif réglementé, par tranches et dégressif. Nous n'en publions pas le montant faute de relevé daté, et nous vous invitons à vous méfier des pages qui l'annoncent en pourcentage du capital : la logique du barème n'est pas proportionnelle. Une garantie qui s'éteint d'elle-même au terme du prêt ne coûte rien.

Additionnez indemnités et mainlevée aux frais de garantie de la section précédente : c'est ce total, et lui seul, qu'il faut mettre en face du gain de mensualité.

Les pièges de ce marché, et les questions à poser avant de signer

Un dossier hypothécaire attire des intermédiaires, parce que les montants sont élevés et que les emprunteurs sont souvent pressés. Deux règles simples suffisent à écarter l'essentiel des abus.

Ce qu'une offre sérieuse écrit toujours

Le point de bascule à ne pas franchir

Allonger la durée fait baisser la mensualité et monter le coût total des intérêts : c'est mécanique, et c'est le prix assumé de l'opération. Ce qui ne s'assume pas, c'est de mettre le logement en garantie pour financer un déséquilibre qui continue. Si les crédits à la consommation se reconstituent après le regroupement, l'hypothèque n'aura fait qu'ajouter le toit à la liste de ce qui peut être perdu. Dans ce cas, la commission de surendettement, gratuite, protège mieux qu'un montage garanti.