Rachat de crédit SCI : une société civile n'emprunte pas comme un ménage

Sous quel code une SCI emprunte : la question se pose par écrit

C'est la différence de fond, et aucune des neuf pages qui se positionnent sur cette recherche ne l'écrit. Elle commande tout le reste : les délais, les documents que l'on vous remet, et ce que vous pouvez exiger.

La règle n'est pas uniforme, et c'est exactement là que les pages du sujet se trompent. Une SCI qui emprunte pour les besoins d'une activité professionnelle sort du champ du code de la consommation. Une SCI familiale purement patrimoniale peut, selon la nature de l'opération, y rester. C'est le prêteur qui qualifie l'opération au moment de l'offre — et cela se demande par écrit, avant de signer quoi que ce soit : « ce prêt relève-t-il du code de la consommation, oui ou non ? ». La réponse décide de tout le tableau qui suit.

Ce qui change par rapport à un particulier

Ce que cela change dans la pratique

Tant que la qualification n'est pas écrite, ne comptez pas sur un délai de rétractation : hors champ du code de la consommation, il n'y en a pas, et l'acte engage dès la signature. Prenez donc vous-même le temps que la loi ne vous donnera peut-être pas — demandez au prêteur d'écrire le régime applicable, faites relire l'offre, comparez-la à une autre, et ne signez pas dans la semaine où on vous la présente. C'est la protection la plus sûre, parce qu'elle ne dépend que de vous.

SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés

Le régime fiscal de la société change la lecture des comptes : à l'impôt sur le revenu, les résultats remontent chez les associés et apparaissent sur leurs avis d'imposition ; à l'impôt sur les sociétés, la SCI amortit le bien et son résultat comptable ne dit pas la même chose. Nous n'entrons pas dans l'arbitrage fiscal, qui se traite avec un comptable. Retenez seulement que l'analyste vous demandera lequel des deux s'applique, dès le premier échange. Si le prêt à reprendre porte sur votre résidence et non sur un bien de société, c'est une autre opération : faire racheter son prêt habitat obéit à d'autres règles.

Ce qui est possible, et ce qui ne l'est pas

Il faut lever un malentendu avant tout le reste, parce qu'il fait perdre des semaines : les prêts d'une SCI et les crédits personnels de ses associés ne se regroupent pas dans une même opération. Ce sont deux emprunteurs différents, deux régimes différents, deux dossiers.

Ce qui est possible : regrouper plusieurs prêts souscrits par la SCI, auprès d'un établissement qui finance les personnes morales ; et refinancer un prêt de la société en y ajoutant de la trésorerie, si la valeur du bien le supporte, avec une hypothèque en contrepartie. Ce qui ne l'est pas : faire entrer les crédits à la consommation d'un associé dans le prêt de la SCI, ou faire entrer le prêt de la SCI dans le regroupement personnel d'un associé. Nous n'avons relevé aucune enseigne qui accepte l'un ou l'autre de ces deux montages, et la raison est toujours la même : l'emprunteur n'est pas la même personne.

Le cas fréquent : les deux dossiers en parallèle

Rien n'interdit de mener les deux opérations en même temps : un regroupement personnel pour l'associé, un refinancement pour la société. Il faut simplement savoir que chacune influence l'autre — la caution donnée pour la SCI pèse sur la capacité personnelle de l'associé, et les crédits personnels de l'associé pèsent sur l'appréciation de sa caution. Annoncez les deux dès le départ.

Ce qui décide du montant que la société peut obtenir

La capacité d'une SCI se lit d'abord sur ses loyers et sur son bien. C'est le même raisonnement que pour un particulier propriétaire, où la valeur du bien dans le calcul détermine ce que la garantie peut porter. À cela s'ajoutent la vacance locative constatée, l'état du bien, et la solidité personnelle des associés qui se portent caution.

Les 3 conditions que toutes les banques posent

Les concurrents divergent : la caution personnelle serait « parfois demandée » pour l'un, « systématique » pour l'autre. Le mécanisme tranche la question mieux qu'un adverbe.

1. La caution personnelle des associés

Se porter caution, c'est s'engager à payer la dette de la société si elle ne la paie pas — sur son patrimoine personnel, pas seulement sur ses parts sociales. C'est la condition la plus lourde et la plus mal comprise. Elle est la règle dès lors que la SCI ne détient qu'un seul bien, déjà donné en garantie : la société n'a alors rien d'autre à offrir. L'exception existe quand la SCI détient plusieurs biens libres de charge, ou dispose d'une trésorerie significative.

2. L'hypothèque sur le bien de la société

Elle est prise chez le notaire et inscrite au service de la publicité foncière. Depuis la réforme des sûretés, entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, le droit des sûretés immobilières figure aux articles 2385 à 2474 du code civil, et l'ancien privilège de prêteur de deniers est devenu l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Un document qui emploie encore l'ancienne dénomination n'est pas à jour.

3. Les comptes de la société sur 3 exercices

Bilans, liasses fiscales et état des loyers encaissés. C'est ce qui remplace les bulletins de salaire d'un dossier de ménage. Un exercice manquant, un état des loyers absent ou des loyers impayés non documentés fragilisent fortement le dossier : la société n'a rien d'autre à montrer.

L'accord des associés : le point qui bloque le plus de dossiers

Aucune page de la première page de Google ne le mentionne. C'est pourtant, dans les SCI familiales, ce qui arrête le plus d'opérations — avant même la banque.

Ce que disent les statuts, et rien d'autre

Souscrire un nouvel emprunt et consentir une hypothèque sur le bien social dépassent presque toujours les pouvoirs ordinaires du gérant. Ce sont les statuts qui fixent la majorité requise : unanimité dans beaucoup de SCI familiales, majorité qualifiée dans d'autres. Relisez-les avant tout démarchage : ce sont eux, et non la banque, qui décident si l'opération est seulement possible.

Le document que la banque exigera

Le désaccord, et ce qu'il coûte

Un associé minoritaire qui refuse peut bloquer l'opération si les statuts exigent l'unanimité. Trois issues existent : le convaincre en lui montrant l'économie de mensualité chiffrée, racheter ses parts — c'est une autre opération, avec son propre financement — ou renoncer et renégocier prêt par prêt. Aucune n'est rapide : prévoyez ce délai avant d'engager des frais de dossier.

Ce que ça coûte : le passage obligé chez le notaire

La SERP parle de « frais » sans jamais les chiffrer. Deux postes sont pourtant fixés par un texte, donc calculables à l'avance.

Les postes que nous ne chiffrons pas

Les émoluments du notaire, à l'inscription comme à la mainlevée, sont eux aussi barémés — mais nous n'avons pas relevé le barème en vigueur, et nous ne publions pas un chiffre que nous n'avons pas vérifié. Demandez au notaire un état des frais avant l'acte : il est tenu de vous le fournir, et c'est la seule façon d'obtenir un montant exact plutôt qu'un ordre de grandeur recopié.

La mainlevée, en une phrase

La mainlevée est l'acte par lequel on efface l'hypothèque existante avant d'en inscrire une nouvelle, ou lorsque le prêt est soldé avant terme. Elle est presque toujours nécessaire dans un refinancement de SCI, puisqu'un prêt existant a généralement déjà pris une garantie sur le bien. C'est un poste à part entière, à faire chiffrer au même moment que l'inscription.

Et l'indemnité que réclame la banque sortante

Sur un prêt immobilier consenti à un particulier, le code de la consommation plafonne l'indemnité de remboursement anticipé à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts, le plus faible des deux. Pour une société civile, ce plafond n'est pas acquis : il dépend de la qualification retenue par le prêteur. Faites-la préciser par écrit, et relisez de toute façon l'indemnité prêt par prêt avant de calculer le gain de l'opération. En additionnant taxes, notaire, indemnités et frais de dossier, on obtient le seul chiffre qui compte : ce que l'opération coûte avant de rapporter quoi que ce soit. C'est aussi la méthode pour trouver l'offre la moins chère.

Les pièces à réunir, et les alternatives si c'est refusé

Un dossier de SCI comporte une couche que n'a aucun dossier de ménage : les documents de la société elle-même. Ils s'ajoutent aux pièces d'un rachat de crédit ordinaire, ils ne les remplacent pas.

Sept documents sont propres à la société, et chacun répond à une question précise de l'analyste. Les statuts à jour disent les pouvoirs du gérant et la majorité requise. L'extrait d'immatriculation récent établit l'existence de la société et l'identité de son représentant légal. Le procès-verbal d'assemblée générale porte l'autorisation d'emprunter et d'hypothéquer. Les bilans et liasses des trois derniers exercices montrent la capacité. L'état des loyers et les baux en cours montrent la régularité des recettes. Le titre de propriété et la taxe foncière décrivent le bien à garantir. Enfin, la situation personnelle de chaque associé caution — revenus, charges, crédits en cours — est instruite comme un dossier à part entière.

Ce qui s'y ajoute, et qui est commun à tous les dossiers

Pièces d'identité, justificatifs de domicile, tableaux d'amortissement des prêts repris : le tronc commun figure sur la page des pièces justificatives du rachat de crédit, et il vaut aussi pour les associés pris individuellement.

Les 2 alternatives quand le refinancement est refusé

La première, souvent la plus simple pour une SCI, est de renégocier chaque prêt avec la banque qui le détient déjà : il n'y a alors ni mainlevée, ni nouvelle inscription, ni frais de notaire — seulement un avenant. Le gain est plus modeste, le coût d'entrée quasi nul. La seconde est de céder un bien quand la SCI en détient plusieurs, pour désendetter l'ensemble. Ni l'une ni l'autre n'est agréable ; toutes deux valent mieux qu'un refinancement dont les frais dépassent l'économie.