Ce qu'une simulation de renégociation doit calculer
Pas une mensualité. La plupart des outils affichent la nouvelle échéance et s'arrêtent là : c'est le chiffre le moins utile du dossier, parce qu'une mensualité peut baisser pour deux raisons opposées — un meilleur taux, ou une durée rallongée.
| Ce que l'outil affiche | Ce que cela vous apprend |
|---|---|
| La nouvelle mensualité | Presque rien : elle dépend autant de la durée que du taux |
| L'économie mensuelle | Un ordre de grandeur, non cumulé |
| Les intérêts restants au taux actuel | La base de tout le calcul |
| Les intérêts restants au taux visé, à durée égale | Le second terme de la soustraction |
| Le gain net après frais | Le seul chiffre qui permette de décider |
La règle : durée constante
Une simulation qui compare deux taux sur deux durées différentes ne compare rien. Fixez le nombre d'échéances restantes, faites varier le taux seul, et lisez l'écart d'intérêts. Si vous voulez ensuite raccourcir la durée, c'est une seconde décision, et elle se chiffre séparément.
La méthode complète tient en cinq lignes, et elle se fait sur votre tableau d'amortissement, sans aucun outil.
Un chiffrage sérieux compare donc les frais au gain que la renégociation de prêt immobilier procure sur la durée restante.
La méthode, en cinq lignes
Prenez votre tableau d'amortissement et votre dernière échéance. Tout est là.
- Le capital restant dû. À la date du jour, pas le montant emprunté à l'origine. Il figure sur le tableau, colonne « capital restant dû », à la ligne de votre dernière échéance payée.
- Le nombre d'échéances restantes. Comptez-les : c'est la durée sur laquelle tout se joue.
- Les intérêts restants au taux actuel. Mensualité actuelle × nombre d'échéances restantes − capital restant dû. Une soustraction, rien de plus.
- Les intérêts au taux visé. Recalculez la mensualité avec M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), où t est le taux annuel visé divisé par douze, puis refaites la même soustraction.
- Le gain net. L'écart entre les deux totaux d'intérêts, moins les frais : frais d'avenant pour une renégociation ; indemnité de remboursement anticipé et frais de garantie pour un rachat ailleurs.
Les deux montants de frais qui sont encadrés par un texte
L'indemnité de remboursement anticipé est plafonnée à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts, le plus faible des deux. Les frais fiscaux d'une nouvelle inscription hypothécaire comprennent la taxe de publicité foncière, à 0,71498 % du capital garanti, et la contribution de sécurité immobilière, à 0,05 %. Les émoluments du notaire s'y ajoutent : nous ne les publions pas, faute de relevé daté.
Cette méthode se transpose telle quelle à un dossier qui comprend aussi des crédits à la consommation : il suffit alors de faire une simulation sur l'ensemble des lignes plutôt que sur le seul prêt du logement.
Deux cas entièrement déroulés
Le même écart de taux, 0,60 point, appliqué à deux prêts qui n'en sont pas au même point. Les deux calculs sont des calculs EmpruntGo, hors assurance et hors frais de dossier.
Cas 1 — début de prêt : 200 000 €, 240 échéances restantes
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Mensualité actuelle | 1 190,99 € |
| Mensualité au taux visé | 1 129,33 € |
| Intérêts restants à 3,80 % | 85 837 € |
| Intérêts restants à 3,20 % | 71 038 € |
| Gain brut | 14 799 € |
| Indemnité si rachat ailleurs (6 mois d'intérêts, moins chers que les 3 %) | − 3 800 € |
| Frais fiscaux d'une nouvelle hypothèque | − 1 530 € |
| Gain net d'un rachat ailleurs | + 9 469 € |
Cas 2 — fin de prêt : 30 000 €, 48 échéances restantes
Même écart de taux, mêmes taux qu'au cas 1 — de 3,80 % à 3,20 % —, même logique, résultat inverse. Les intérêts restants au taux actuel ne sont plus que de 2 385 €, donc l'économie possible ne peut pas dépasser cette somme : le gain brut ressort à 384 €. Or l'indemnité de remboursement anticipé s'élèverait à 570 € — six mois d'intérêts au taux actuel de 3,80 %, moins chers que les 900 € des 3 % du capital — et les frais fiscaux de garantie à 229 €. Le gain net d'un rachat ailleurs est donc de − 415 € : l'opération fait perdre de l'argent, malgré un taux plus bas.
En fin de prêt, la mensualité est composée presque entièrement de capital. Baisser le taux n'agit que sur la part d'intérêts : quand elle est devenue mince, il n'y a plus rien à économiser, et les frais, eux, restent entiers. C'est arithmétique, pas conjoncturel.
Ce cas 2 vaut d'être retenu, parce que c'est celui où les propositions les plus séduisantes se rencontrent.
L'écart de taux minimal, selon ce qu'il vous reste à rembourser
Voici d'où vient le fameux « seuil de 0,7 point » que tout le marché recopie : il correspond à peu près au point d'équilibre d'un prêt auquel il reste sept ans. Sur une autre durée, il ne vaut plus rien.
Le point d'équilibre, calculé
Sur un capital restant dû de 120 000 € portant intérêt à 3,55 %, les frais d'un rachat ailleurs représentent 3 048 € — 2 130 € d'indemnité, soit six mois d'intérêts, moins chers que les 3 % qui donneraient 3 600 €, plus 918 € de frais fiscaux de garantie. L'écart de taux minimal est celui qui économise exactement cette somme.
Les deux bornes annoncées en tête de page — de 0,21 à 1,60 point — sortent de ce seul jeu d'hypothèses : 120 000 € de capital restant dû, un taux actuel de 3,55 %, et 3 048 € de frais (2 130 € d'indemnité et 918 € de frais fiscaux de garantie), hors assurance et hors frais de dossier. Sur un autre capital, un autre taux ou d'autres frais, elles se déplacent : c'est la méthode qui se transpose, pas les chiffres.
| Durée restante | Écart de taux minimal | Lecture |
|---|---|---|
| 240 mois | 0,21 point | Presque tout écart vaut la peine |
| 180 mois | 0,29 point | Largement favorable |
| 144 mois | 0,37 point | Favorable |
| 120 mois | 0,45 point | À chiffrer |
| 84 mois | 0,67 point | C'est ici que naît le « 0,7 point » |
| 60 mois | 0,95 point | Rarement atteignable |
| 36 mois | 1,60 point | En pratique, hors d'atteinte |
Ce que ce tableau permet de faire
Il vous donne, en une ligne, le taux à partir duquel la discussion a un sens. Repérez votre durée restante, lisez l'écart minimal, retranchez-le de votre taux actuel : vous obtenez le taux plafond au-delà duquel une proposition de rachat ne vous rapporte rien. Un chiffre en poche vaut mieux qu'un seuil entendu quelque part.
Et pour une renégociation avec sa propre banque
Les écarts minimaux du tableau tombent nettement, puisqu'il n'y a ni indemnité ni garantie à couvrir : seuls les frais d'avenant restent, et ils sont sans commune mesure. C'est la raison arithmétique pour laquelle il faut commencer par faire baisser le taux de son prêt habitat auprès de son propre établissement avant d'aller voir ailleurs.
Les trois erreurs qui faussent une simulation
Elles reviennent systématiquement, et chacune fait pencher le résultat du même côté : celui qui donne envie de signer.
Comparer des durées différentes
C'est l'erreur mère. Une proposition à mensualité plus basse sur une durée plus longue paraît meilleure et coûte davantage. Fixez la durée, puis comparez les taux — jamais l'inverse.
Oublier l'assurance
Un prêt racheté ailleurs suppose une nouvelle couverture, dont le coût ne se déduit pas de l'ancienne. Reprenez le montant mensuel de votre assurance actuelle, multipliez-le par la durée restante, faites de même avec la nouvelle, et intégrez l'écart au calcul. Depuis la loi du 28 février 2022, cette ligne se renégocie d'ailleurs à tout moment, sans questionnaire de santé sous 200 000 € assurés par personne et pour un remboursement intervenant avant 60 ans.
Prendre un taux d'affichage pour un taux obtenu
Le taux saisi dans une simulation est une hypothèse. Le taux réel dépend du dossier, et il reste borné par le plafond de l'usure : au 3e trimestre 2026, un prêt à taux fixe de plus de 75 000 € ne peut pas dépasser 4,07 % de TAEG sur moins de dix ans, 4,57 % de dix à moins de vingt ans et 5,29 % à partir de vingt ans.
Une simulation qui affiche un « gain » sans jamais montrer la durée retenue ni les frais déduits n'est pas une simulation : c'est un argument. Réclamez les cinq lignes de la méthode, et le coût total de l'opération sur toute la durée restante.
Une fois ces trois pièges écartés, le chiffre obtenu est solide, et il tient dans une conversation avec un conseiller.
La troisième erreur consiste à oublier ce que coûte vraiment un rachat de crédit, hypothèse à garder en réserve si la banque refuse.
Du gain calculé à la décision
Un chiffre ne décide pas seul. Trois questions le complètent, et elles se posent dans cet ordre.
- Le gain net justifie-t-il la démarche ? En dessous de quelques centaines d'euros, l'énergie dépensée compte autant que le montant.
- Voulez-vous baisser la mensualité, ou raccourcir la durée ? À taux égal, raccourcir la durée économise davantage ; baisser la mensualité soulage le budget maintenant. Les deux sont légitimes, mais ce ne sont pas les mêmes chiffres.
- Le prêt est-il seul en cause ? Si des crédits à la consommation pèsent aussi sur le budget, l'opération à chiffrer n'est plus une renégociation : c'est un regroupement, et il faut alors regrouper un prêt immobilier avec le reste, ce qui change le plafond de taux applicable selon la part immobilière du dossier.
Le gain d'une renégociation, c'est l'écart entre deux totaux d'intérêts à durée constante, moins les frais. Il se calcule sur votre tableau d'amortissement en cinq lignes. Et il devient négatif en fin de prêt, quel que soit l'écart de taux.
Les questions que vous nous posez
Combien peut-on gagner en renégociant son prêt immobilier ?
Cela dépend du capital restant dû et de la durée restante, jamais du seul écart de taux. Sur 200 000 € et 240 échéances restantes, passer de 3,80 % à 3,20 % économise 14 799 € d'intérêts, et 9 469 € une fois l'indemnité et les frais de garantie déduits pour un rachat ailleurs (calcul EmpruntGo).
Comment calculer soi-même le gain d'une renégociation ?
En cinq lignes : capital restant dû, nombre d'échéances restantes, intérêts restants au taux actuel, intérêts au taux visé sur la même durée, puis frais déduits. Les intérêts restants s'obtiennent par mensualité × nombre d'échéances − capital restant dû.
Quel écart de taux faut-il pour que ce soit rentable ?
Il dépend de la durée restante. Sur 120 000 € à 3,55 % avec 3 048 € de frais, l'écart minimal est de 0,21 point à vingt ans, 0,45 point à dix ans, 0,95 point à cinq ans et 1,60 point à trois ans (calcul EmpruntGo). Le « 0,7 point » qui circule correspond au point d'équilibre à sept ans.
Pourquoi le gain devient-il négatif en fin de prêt ?
Parce que la mensualité y est composée presque entièrement de capital. Baisser le taux n'agit que sur la part d'intérêts, devenue mince, alors que les frais restent entiers. Sur 30 000 € à quatre ans du terme, un écart de 0,60 point rapporte 384 € et coûte 799 € de frais : le solde est de − 415 €.
Faut-il inclure l'assurance dans la simulation ?
Oui, dès qu'il s'agit d'un rachat ailleurs, puisqu'une nouvelle couverture est souscrite. Comparez le coût mensuel actuel et le coût proposé, multipliés par la durée restante. Cette ligne se renégocie à tout moment depuis la loi du 28 février 2022, indépendamment du taux du prêt.
La simulation tient-elle compte des frais de garantie ?
Rarement, et c'est un des postes qui font basculer le résultat. Pour une inscription hypothécaire, comptez la taxe de publicité foncière à 0,71498 % et la contribution de sécurité immobilière à 0,05 % du capital garanti, plus les émoluments du notaire. Une renégociation par avenant, elle, n'en supporte aucun.
Nos sources
- Service-Public.fr — informer le prêteur d'un remboursement par anticipation (modèle de lettre) — consulter la source
- Banque de France — seuils de l'usure du 3e trimestre 2026, applicables aux contrats conclus à partir du 1er juillet 2026 — consulter la source
- Code de la consommation — consulter la source