Calcul d'un rachat de prêt immobilier : 8 454 € d'intérêts en moins, 4 205 € de frais, 4 249 € de gain net

Le calcul complet, ligne par ligne, sur un dossier chiffré

Vous avez acheté il y a six ans, en couple, une maison financée sur 23 ans. Il vous reste 168 000 € de capital et 17 ans d'échéances, à 3,45 % de taux débiteur. Votre banque prélève 1 089,65 € par mois. Un établissement vous propose de reprendre ce prêt à 2,95 % sur la même durée. La question tient en trois soustractions.

Hypothèses EmpruntGo : capital restant dû de 168 000 €, 204 mensualités restantes, taux débiteur actuel de 3,45 %, nouveau taux débiteur de 2,95 % sur 204 mois, mensualités constantes, hors assurance. Les deux taux sont des hypothèses de travail, pas des taux relevés sur le marché. Le capital garanti est pris égal au capital emprunté, indemnité comprise.

Un demi-point d'écart sur un prêt à mi-vie rapporte donc 4 249 € dans nos hypothèses. Regardez surtout la proportion : les frais calculables consomment la moitié de l'écart d'intérêts. Un simulateur qui s'arrête à la ligne « écart d'intérêts » vous annonce 8 454 €, soit le double du gain réel.

Ces deux postes manquants ne sont pas les seuls que les calculettes du marché escamotent.

Les quatre postes de frais, et ce que chacun vaut réellement

Les neuf pages relevées le 7 septembre 2026 publient toutes une liste de frais. Elles publient aussi des barèmes qui se contredisent, sur des assiettes qu'elles ne nomment pas. Voici le tri par statut : ce que la loi plafonne, ce que l'État tarife, et ce qui n'est publié nulle part.

Trois contradictions relevées le 7 septembre 2026

Elles portent chacune sur des centaines d'euros, et elles se tranchent avec un texte.

La mainlevée facturée en pourcentage. Un éditeur annonce « 0,7 à 0,8 % du prêt initial », un autre « entre 0,3 % et 0,8 % du capital restant dû ». Deux fourchettes, deux assiettes. La doctrine fiscale, elle, pose qu'aucune taxe de publicité foncière n'est due sur la publication de l'acte de mainlevée. Le 0,71498 % ne s'applique qu'à l'inscription d'une garantie nouvelle. Ce qui reste, ce sont les émoluments du notaire, que nous ne chiffrons pas.

La garantie annoncée « 1 à 2 % du montant ». Deux éditeurs l'écrivent, aucun ne dit de quel montant. Sur 168 000 €, cette fourchette donne une facture comprise entre 1 680 € et 3 360 €, quand les deux lignes réellement tarifées en font 1 307 €.

L'indemnité calculée « au taux initial ». Un éditeur écrit que les six mois d'intérêts se calculent au taux initial du prêt. Le texte dit « au taux moyen du prêt ». Sur un prêt à taux fixe jamais modifié, les deux se confondent. Sur un prêt modulé ou renégocié, l'écart est réel, et il joue toujours dans le même sens.

Un dernier repère utile : les six mois d'intérêts égalent exactement 3 % du capital restant dû quand le taux du prêt soldé vaut 6 %. En dessous, l'indemnité due est celle des six mois. Au-dessus, ce sont les 3 %. Votre prêt à 3,45 % relève donc du premier terme.

Le piège de la durée : le même dossier passe de 4 249 € gagnés à 4 522 € perdus

Reprenons votre prêt. Le conseiller vous propose la même offre à 2,95 %, cette fois sur 20 ans au lieu de 17. L'échéance tombe à 927,52 € au lieu de 1 048,21 €, soit 162 € de moins par mois qu'avec votre prêt actuel. La proposition paraît meilleure. Elle est plus chère.

Trois années de plus suffisent à effacer le bénéfice du demi-point obtenu, puis à le transformer en perte. La baisse de 162 € par mois est réelle : elle se paie 4 522 € sur la durée du prêt. Cela reste un choix défendable quand le budget est tendu, à condition de savoir ce qu'il coûte.

Cette démonstration explique aussi pourquoi les règles du pouce que le marché répète tombent parfois à côté.

Les deux règles empiriques du marché, testées sur deux prêts

Le marché en répète deux : il faudrait « un point d'écart de taux », et il faudrait « être dans le premier tiers du prêt ». Les pages relevées le 7 septembre 2026 les déclinent en quatre seuils incompatibles, 0,7 point chez l'un, 0,8 chez un autre, 1 point chez un troisième, et un capital minimal de 70 000 € ou 75 000 € selon l'éditeur. Testons-les.

Hypothèses EmpruntGo : deux prêts au même taux de départ, 3,90 %, rachetés au même taux de 2,90 %, soit exactement un point d'écart. Frais calculés comme plus haut, hors dossier et hors notaire.

Ce que le test montre

Un point d'écart reste rentable dans les deux cas. Mais le gain varie d'un facteur dix, parce que les frais sont proportionnels au capital tandis que l'économie d'intérêts dépend du capital et du temps restant. Sur le prêt à mi-vie, il suffit d'un demi-point de moins pour que l'opération devienne discutable. Sur le prêt jeune, un demi-point d'écart resterait largement gagnant.

La règle du « premier tiers » repose sur un mécanisme réel : dans un prêt amortissable, les premières échéances contiennent surtout des intérêts, et les dernières surtout du capital. Racheter tard revient donc à racheter du capital, sur lequel il n'y a plus grand-chose à économiser. L'exception existe pourtant : un capital restant dû élevé après un différé, ou un prêt in fine, garde de l'intérêt à racheter bien au-delà du premier tiers.

Encore faut-il partir du bon chiffre de capital. La confusion la plus fréquente du sujet se produit précisément là.

Capital restant dû : où le lire, et pourquoi il n'est pas ce qu'il vous reste à payer

Sur notre dossier, deux chiffres coexistent et se confondent souvent. Le capital restant dû vaut 168 000 €. La somme qu'il vous reste à verser vaut 1 089,65 € multipliés par 204 échéances, soit 222 289 €. La différence, 54 289 €, ce sont les intérêts futurs.

Un rachat porte sur le premier chiffre. Le nouveau prêteur solde le capital restant dû, pas les intérêts que vous n'avez pas encore payés : ceux-là disparaissent avec le contrat. C'est exactement ce qui rend l'opération intéressante. Le second chiffre, lui, masque ce mécanisme.

Reste une question de régime, qui décide de la durée et du plafond de taux applicables à votre dossier.

Régime immobilier ou consommation : ce qui fait basculer le dossier

Si vous ajoutez deux crédits à la consommation à votre prêt immobilier, votre dossier devient un regroupement, et son régime décide de tout : la durée maximale, le plafond de taux, la présence d'un notaire.

Ce n'est pas le montant qui fait basculer, c'est la proportion

Le seuil de 60 % de part immobilière dans le montant total financé est publié par un prêteur, relevé le 6 septembre 2026, et il est encadré par la section du code de la consommation consacrée au regroupement de crédits. La borne de 75 000 € délimite, elle, le champ du crédit à la consommation : ce n'est pas un seuil de bascule.

Les plafonds de taux, par régime et par durée

Notez le seuil qui saute à vingt ans. Votre dossier sur 204 mois relève de la tranche à 4,57 %. Porté à 240 mois, il relève de celle à 5,29 %. Le prêteur gagne alors 0,72 point de marge autorisée sur le même dossier, ce qui donne une raison de plus de demander la proposition à durée identique.

S'ajoute la décision n° D-HCSF-2021-7, qui retient 25 ans de durée maximale et 35 % de taux d'effort assurance comprise, avec 20 % de dérogations laissées aux établissements.

Reste à trancher entre les trois options qui s'offrent à vous.

Racheter, renégocier, ou ne rien faire : le tableau de décision

Le calcul rendu, il reste un choix à trois branches. Un éditeur relevé le 7 septembre 2026 publie d'ailleurs les deux premières côte à côte sur un dossier de 230 000 € restants sur 17 ans : 22 600 € de gain net par renégociation à 3,2 %, contre 4 200 € par rachat à 3,8 %. L'écart vient des frais, pas du taux.

Les trois documents à demander avant toute décision

Le décompte de remboursement anticipé auprès de votre prêteur actuel, gratuit. L'offre écrite du nouveau prêteur avec son TAEG et le détail de ses frais. Le devis du notaire pour la garantie. Avec ces trois pièces, les trois soustractions se font en dix minutes, et le résultat ne dépend plus de personne.

Un dernier repère de calendrier : en crédit immobilier, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir accepter l'offre (article L.313-34). Ce délai sert exactement à cela, refaire le calcul au calme.