Regroupement de crédit immobilier et consommation : au-delà de 60 % d'immobilier, le taux change de regime

Ce n'est pas le montant qui change le régime, c'est la proportion

Beaucoup d'emprunteurs cherchent la somme à partir de laquelle « on passe en immobilier ». Elle n'existe pas. Ce qui décide, c'est une division : le capital restant dû de vos prêts immobiliers rapporté au montant total financé par l'opération.

EmpruntGo a relevé le 6 septembre 2026 les six pages les mieux classées sur cette requête : toutes publient le chiffre de 60 %, aucune ne dit d'où il vient, et elles ne mettent pas la même chose au dénominateur. L'une parle du « montant total du rachat », une autre du « capital restant dû sur les emprunts antérieurs », une troisième écrit même « 60 % minimum » — soit le sens exactement inverse des cinq autres. Aucune ne précise si la trésorerie que vous demandez en plus entre dans le calcul. Or elle y entre, et elle déplace le résultat.

D'où vient le seuil, et ce qu'il vaut

Le repère est publié par un prêteur, dans la documentation d'une offre de restructuration : la part immobilière doit rester inférieure à 60 % du montant total financé pour que l'opération demeure dans le régime du crédit à la consommation. Autour de ce critère commercial existe un cadre légal : le code de la consommation consacre au regroupement de crédits les articles L.314-10 à L.314-14 et R.314-18 à R.314-21. La formulation exacte est donc celle-ci — un seuil de 60 %, tel que le publie un prêteur et que l'encadre la section du code de la consommation consacrée au regroupement de crédits. Ce n'est pas un chiffre de la Banque de France, et personne dans le top 10 ne cite ces articles.

La division, et ce qu'on met dedans

Au numérateur : le capital qu'il vous reste à rembourser sur vos prêts immobiliers, pas le montant emprunté à l'origine. Au dénominateur : le total réellement financé — prêts immobiliers repris, crédits à la consommation repris, et trésorerie complémentaire si vous en demandez une. C'est ce pourcentage, et non la taille du dossier, qui vous place d'un côté ou de l'autre de la frontière. La démonstration tient en deux dossiers.

40 000 € en régime immobilier, 200 000 € en régime consommation

Les deux dossiers ci-dessous montrent que le montant ne dit rien du régime : le petit relève de l'immobilier, le gros de la consommation.

Le dossier A pèse cinq fois moins que le dossier B et se monte pourtant dans le régime le plus lourd : formalisme renforcé, garantie sur le bien, délai de réflexion. La dernière ligne dit « probable » à dessein : c'est l'établissement qui qualifie l'opération, dossier par dossier, au regard du critère qu'il publie.

Les 75 000 € ne sont pas un seuil de bascule

Une page du top 10 écrit que le montant total racheté « est plafonné à 75 000 euros » en consommation. C'est une lecture fausse d'un chiffre réel. Les 75 000 € bornent le champ du crédit à la consommation et servent de frontière entre deux catégories de l'usure ; ils ne font basculer aucun dossier. Le dossier B ci-dessus, à 200 000 €, le montre en une ligne.

Reste la vraie question : qu'est-ce qui change, concrètement, quand le dossier passe la frontière ?

Cinq lignes changent quand le dossier bascule

La bascule change le plafond légal du taux, le calendrier de la signature, la garantie exigée, le régime d'indemnité des prêts soldés et la recommandation prudentielle applicable. Les voici côte à côte.

Le plafond de taux ne bouge pas dans le sens qu'on croit

Aucune des pages relevées ne traite l'usure, et la lecture est pourtant contre-intuitive. Basculer en régime immobilier n'ouvre pas la porte à un taux plus élevé : cela abaisse le plafond légal, de 8,56 % à 5,29 % au plus haut. Un dossier fragile qui aurait été accepté à 7 % en régime consommation ne peut plus l'être : le TAEG nécessaire pour le financer dépasserait le plafond. La bascule protège votre taux et ferme des portes en même temps.

La ligne HCSF, que personne ne relie au seuil

Les 35 % d'endettement assurance comprise, les 25 ans et les 20 % de dérogations sont recommandés par le Haut Conseil de stabilité financière pour le crédit immobilier. Ils ne suivent donc pas votre dossier, ils suivent le régime : le même ménage se voit appliquer une durée maximale recommandée de 25 ans d'un côté de la frontière, et une simple politique commerciale de l'autre.

Ce que la SERP ne dit pas non plus, c'est que la frontière n'est pas immobile.

Le ratio bouge tout seul entre la simulation et la signature

Un dossier à 60,3 % en mars peut être à 59,5 % en septembre sans que personne n'ait rien changé : le capital restant dû de votre prêt immobilier s'amortit chaque mois, celui de vos crédits à la consommation aussi, rarement au même rythme. Le pourcentage n'est pas une propriété de votre situation, c'est une photographie datée.

Le calcul, sur un dossier réel

Calcul EmpruntGo, hypothèses annoncées : un prêt immobilier de 180 000 € souscrit sur 20 ans au taux débiteur de 1,30 %, six ans après sa signature, et 86 000 € de crédits à la consommation stables. Au soixante-douzième mois, le capital immobilier restant dû s'élève à 130 821 €, pour un total financé de 216 821 € : la part immobilière vaut 60,3 %, le dossier bascule. Six mois plus tard, le capital restant dû est tombé à 126 547 € et la part immobilière à 59,5 % — sous le seuil, régime consommation.

Deux conséquences pratiques. D'abord, une simulation de début d'année ne qualifie pas l'opération que vous signerez à l'automne : faites recalculer la part immobilière à la date de l'offre. Ensuite, le périmètre est une variable de montage : une trésorerie ajoutée gonfle le dénominateur et fait baisser la part immobilière ; un petit crédit à la consommation laissé dehors la fait monter. Ces arbitrages se discutent, à condition de savoir qu'ils existent.

Une précaution : ne cherchez pas à passer sous le seuil pour éviter le notaire, car le régime consommation autorise un taux bien plus élevé. On calcule la part immobilière pour savoir dans quel droit on se trouve, pas pour choisir celui qui arrange.

Le vrai risque du dossier mixte : diluer un bon taux dans un mauvais

Deux pages du top 10 se contredisent : l'une promet « un taux unique avantageux », l'autre prévient que ce n'est « pas une solution miracle ». Les deux ont raison, sur des dossiers différents. Ce qui les départage se calcule, et personne ne le publie : le taux moyen pondéré de vos dettes actuelles.

Calcul EmpruntGo, hypothèses annoncées, hors assurance et hors frais : 130 000 € de capital immobilier restant dû au taux débiteur de 1,30 % sur 14 ans restants, et 45 000 € de crédits à la consommation au taux débiteur de 7,30 % sur 5 ans restants. Pondéré par le capital, l'ensemble de cette dette revient à 2,84 %. Toute offre de regroupement au-dessus de 2,84 % vous fait donc perdre sur le taux, même si elle paraît basse en valeur absolue.

Lisez l'avant-dernière ligne avant les autres. Le regroupement total allège la mensualité de plus d'un tiers, mais chaque euro gagné chaque mois coûte 109 € d'intérêts supplémentaires, parce qu'un prêt signé à 1,30 % est refinancé à 4,50 %. Le rachat partiel laisse le prêt du logement où il est et ne traite que la partie chère : le soulagement est plus petit, il coûte quatre fois moins.

Quand le regroupement mixte reste la bonne décision

Deux cas, et ils sont honnêtes. Le premier : la mensualité est intenable et le rachat partiel ne suffit pas à la ramener dans le budget — on paie alors sciemment le prix du temps pour éviter l'incident. Le second : le prêt immobilier a été signé à un taux élevé et le taux moyen pondéré de la dette dépasse l'offre proposée ; le regroupement fait gagner sur les deux tableaux. Sinon, la règle est simple : si votre prêt immobilier date des années de taux bas, sortez-le du périmètre et concentrez l'opération sur ce que traite le rachat de crédit à la consommation, qui reprend prêts personnels, crédits auto et réserves d'argent sans toucher au logement.

Ce calcul se demande, il ne s'improvise pas : voici ce qu'il faut exiger par écrit.

Les cinq chiffres à exiger par écrit avant de signer

Un dossier mixte se juge sur des chiffres que l'établissement possède et que vous n'avez pas. Un refus de les donner est une réponse.

La bonne question n'est donc pas « puis-je regrouper un prêt immobilier et des crédits à la consommation » : la réponse est oui. C'est « de quel côté du seuil de 60 % mon dossier tombe, et ai-je intérêt à y tomber ». Calculez la part immobilière, lisez les cinq lignes qui changent, comparez le taux moyen pondéré de vos dettes à l'offre proposée. Si l'offre est au-dessus, chiffrez le rachat partiel avant tout le reste.