Une vente, pas un crédit : ce que le chiffrage doit dire
C'est la première chose à poser, et beaucoup de pages l'escamotent. Dans une vente à réméré, la propriété du bien change de mains le jour de la signature. Vous n'empruntez pas : vous vendez, avec une faculté de rachat inscrite dans l'acte. Le mécanisme figure au code civil, et le délai de la faculté de rachat y est plafonné — le réméré et son délai de cinq ans obéissent à des règles anciennes et stables, que la page mère détaille.
| Un regroupement de crédits | Une vente à réméré | |
|---|---|---|
| Nature | Un prêt | Une vente avec faculté de rachat |
| Propriété du bien | Elle reste à vous ; le prêteur prend une garantie | Elle passe à l'acheteur dès la signature |
| Ce que vous payez | Des intérêts, plafonnés par le taux d'usure | Une indemnité d'occupation, plus l'écart entre prix de vente et prix de rachat |
| Plafond légal du coût | Oui : le TAEG ne peut pas dépasser le seuil de l'usure | Non : ce n'est pas un crédit, aucun plafond de taux ne s'applique |
| Si vous ne pouvez plus payer | Impayés, puis procédures ; le bien peut être saisi | La vente devient définitive : le bien est perdu |
| Durée | Celle du prêt | Le délai contractuel de rachat, cinq ans au maximum |
Pourquoi ça change tout le chiffrage
Un crédit se compare par son TAEG, et ce TAEG est encadré : au 3e trimestre 2026, un prêt de trésorerie de plus de 6 000 € ne peut pas dépasser 8,56 %. Un réméré n'entre dans aucune de ces catégories, parce qu'il n'est pas un crédit : rien n'y plafonne le coût. C'est précisément ce qui explique l'écart d'addition entre les deux opérations, et pourquoi le réméré est présenté partout comme une solution de dernier recours. Une réserve, toutefois : un montage dont l'économie est en réalité celle d'un prêt peut être contesté devant le juge et requalifié. Raison de plus pour faire relire l'acte par un professionnel qui n'est pas celui qui vous l'a proposé.
Avant d'en arriver là, il vaut donc mieux avoir épuisé les voies qui permettent de sortir d'une situation de surendettement sans céder son logement. La suite de cette page sert à mesurer l'écart, en euros.
Chiffrer suppose d'avoir compris ce qu'est la vente à réméré : une vente réelle, assortie d'une faculté de rachat encadrée.
Les cinq lignes du calcul, dans l'ordre
Une simulation de réméré qui ne fait pas apparaître ces cinq lignes n'est pas une simulation : c'est une accroche. Réclamez-les, une par une, avant tout rendez-vous.
- La valeur du bien. Pas votre estimation, ni celle du porteur : une estimation écrite, datée, et si possible contradictoire. Tout le reste du calcul se déduit de ce chiffre, donc une valeur surévaluée fausse tout dans le bon sens pour vous, et une valeur sous-évaluée dans le mauvais.
- La décote. C'est l'écart entre la valeur estimée et le prix de vente effectif. Elle rémunère le risque pris par l'acheteur. Elle n'est fixée par aucun texte, elle se négocie, et c'est la ligne qui pèse le plus lourd dans l'addition.
- Ce qui vous revient. Prix de vente, moins le capital restant dû sur vos prêts, moins les dettes soldées à l'occasion de l'acte, moins les frais de l'acte. Demandez ce solde net par écrit : c'est la seule somme que vous verrez réellement.
- L'indemnité d'occupation. Vous restez dans les lieux, mais vous n'êtes plus propriétaire : vous payez chaque mois pour occuper le bien. Multipliez-la par le nombre de mois du délai, pas par un mois.
- Le prix de rachat. Il est fixé dans l'acte, il est supérieur au prix de vente, et c'est la somme que vous devrez réunir — par un financement, une vente, ou un apport — avant la fin du délai.
- Et, en plus du prix, ce que le code civil met à votre charge le jour du rachat. L'article 1673 oblige le vendeur qui exerce la faculté de rachat à rembourser, en plus du prix, les frais et loyaux coûts de la vente et les réparations nécessaires. C'est la ligne que les simulations n'affichent jamais : réclamez-la par écrit, elle aussi.
Les frais que le chiffrage oublie souvent
Un réméré fait intervenir un notaire, et une vente supporte des droits. Nous ne publions pas de barème pour ces frais : ils ne figurent pas dans notre stock de faits datés, et un chiffre approximatif sur cette ligne fausserait tout le reste. Faites-les chiffrer par le notaire avant de signer quoi que ce soit, et exigez qu'ils apparaissent dans la ligne 3, pas en note de bas de page.
Une fois ces cinq lignes réunies, le calcul se fait en trois opérations. Voici lesquelles.
Un chiffrage complet, hypothèses annoncées
L'exemple qui suit est un calcul EmpruntGo. Les valeurs employées sont des hypothèses de travail, pas un barème : nous ne disposons d'aucun relevé daté du niveau de décote ni des indemnités d'occupation réellement pratiqués, et nous ne publions pas de chiffres que nous n'avons pas relevés. Remplacez chaque hypothèse par les chiffres de votre propre proposition : la méthode, elle, ne change pas.
| Ligne | Hypothèse | Montant |
|---|---|---|
| Valeur estimée du bien | hypothèse | 300 000 € |
| Décote consentie | hypothèse de 30 % | − 90 000 € |
| Prix de vente | calcul | 210 000 € |
| Dettes soldées à l'acte | hypothèse | − 150 000 € |
| Ce qui vous revient, hors frais d'acte | calcul | 60 000 € |
| Indemnité d'occupation | hypothèse de 900 €/mois pendant 24 mois | − 21 600 € |
| Prix de rachat inscrit à l'acte | hypothèse : prix de vente + 10 % | 231 000 € |
| Frais et loyaux coûts de la vente, réparations nécessaires (code civil, art. 1673) | dus en plus du prix, non relevés | à ajouter |
| Coût minimal de l'opération hors frais d'acte et hors restitutions de l'article 1673 | écart de rachat 21 000 € + indemnités 21 600 € | 42 600 € au minimum |
Comment lire ce résultat
Dans cette hypothèse, vous mobilisez 60 000 € de trésorerie nette pendant deux ans, et l'opération vous coûte 42 600 € au minimum — un coût minimal, hors frais d'acte et hors les restitutions que l'article 1673 du code civil met à votre charge le jour du rachat, soit déjà 71 % de la somme obtenue. Ce n'est pas un taux d'intérêt et cela ne se compare pas à un TAEG : c'est le prix d'une opération qui n'est pas un crédit et qui n'est donc plafonnée par aucun seuil d'usure. Le repère de 8,56 % évoqué plus haut n'existe tout simplement pas ici.
Les deux hypothèses qui font bouger le résultat
La décote et la durée. Une décote plus faible augmente le prix de vente, donc ce qui vous revient. Une durée plus courte réduit le total des indemnités : dans notre exemple, chaque mois d'occupation supplémentaire ajoute 900 € à l'addition, soit 10 800 € par année de délai en plus. C'est la raison pour laquelle un réméré ne s'envisage qu'avec une porte de sortie déjà identifiée — vente programmée, refinancement en cours, rentrée d'argent datée.
Reste la question que le tableau ne pose pas : que se passe-t-il si le rachat n'a pas lieu.
Ce que la simulation ne montre pas : le risque de ne pas racheter
Aucun tableau ne fait apparaître cette ligne, et c'est pourtant la seule dont l'issue est irréversible.
Si la faculté de rachat n'est pas exercée dans le délai, la vente devient définitive. Vous ne perdez pas une garantie : vous perdez le bien, et vous n'avez plus de titre pour l'occuper. Dans l'exemple ci-dessus, un bien estimé 300 000 € reste alors acquis à l'acheteur pour 210 000 €, après que vous avez versé 21 600 € d'indemnités d'occupation.
Les trois questions à se poser avant de signer
Comment le rachat sera-t-il financé ? Un réméré ne se dénoue que par une somme réunie à date. Si le plan de sortie est « on verra d'ici là », l'opération n'a pas de plan de sortie.
Le fichage sera-t-il levé d'ici l'échéance ? Un réméré ne radie pas une inscription au fichier des incidents. Si vous comptez racheter par un crédit, il faut que la radiation soit effective avant, ce qui suppose un calendrier, pas une espérance.
L'indemnité d'occupation est-elle tenable ? Elle se paie tous les mois, en plus de vos charges. Une indemnité qui reproduit la mensualité que vous ne pouviez plus payer ne résout rien : elle déplace le problème de deux ans et ajoute le risque de perdre le bien.
Ces trois réponses valent davantage que n'importe quelle simulation. Si l'une manque, la comparaison avec les autres solutions s'impose.
Réméré ou regroupement : la seule comparaison honnête
Les deux opérations n'ont ni la même nature ni le même risque. On peut malgré tout les mettre côte à côte, à condition de comparer ce qui se compare : le coût total sur la période, et ce qu'il advient du bien au bout.
La méthode, en trois colonnes
Posez, pour chaque solution, le montant net réellement mis à votre disposition, le total de ce que vous aurez versé au terme, et l'état de la propriété du bien à la fin. C'est cette dernière colonne qui tranche le plus souvent, avant même le montant. La même méthode sert à comparer le coût total de deux offres de regroupement entre elles : on additionne tout ce qui sort, on ne regarde jamais la seule mensualité.
Un propriétaire dispose souvent d'une option intermédiaire qu'il ignore : le regroupement adossé à une garantie sur le bien. Il reste un crédit — donc plafonné par le taux d'usure, et sans transfert de propriété. Les conditions, les durées et les montants pratiqués sont détaillés sur la page qui explique comment regrouper ses crédits quand on est propriétaire.
Quand le réméré est réellement l'outil
Il l'est dans un cas précis : lorsque le crédit est fermé — fichage en cours — et qu'il existe une porte de sortie datée. Vente d'un autre bien en cours, succession en cours de règlement, retour à l'emploi programmé. Il s'envisage avant le dépôt d'un dossier de surendettement, pas après : une fois la décision de recevabilité rendue, certains actes ne peuvent plus être accomplis librement (code de la consommation, art. L.722-5). Hors de ce cas, l'addition ne se justifie pas, et une opération qui coûte au moins 71 % de la somme obtenue dans notre hypothèse mérite d'être comparée avant, pas après.
Prenez le temps de faire chiffrer les deux. Un réméré signé se défait mal ; une comparaison prend quelques jours.
Mettez en face le coût total d'un regroupement de crédits sur la même durée, tant qu'il reste accessible.
Les questions à poser avant tout rendez-vous
Un porteur sérieux répond à ces six questions par écrit, sans hésiter. Une réponse évasive sur l'une d'elles suffit à arrêter la discussion.
- Quelle est la valeur retenue pour le bien, et sur quelle estimation ?
- Quel est le prix de vente, et donc la décote en euros ?
- Quelle somme nette me revient, frais d'acte déduits ?
- Quel est le montant mensuel de l'indemnité d'occupation, et son total sur la durée prévue ?
- Quel est le prix de rachat, et à quelle date au plus tard ?
- Que se passe-t-il, précisément, si je ne rachète pas ?
Une vente à réméré passe par acte notarié. En dehors du notaire, personne n'a de raison de vous demander une somme avant la signature. Faites préciser par écrit à qui va chaque euro, et à quel titre. Et si un financement vous est proposé en parallèle, alors seulement l'article L.519-6 du code monétaire et financier s'applique : personne qui apporte son concours à l'obtention d'un prêt, immatriculée ou non, ne peut percevoir de frais d'étude, de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise avant le versement effectif des fonds prêtés.
Un réméré se chiffre en cinq lignes, et il se juge sur deux : ce qui vous revient réellement, et ce que coûte le retour à la propriété. Tant qu'une solution de crédit reste ouverte, elle est plafonnée par la loi ; le réméré ne l'est pas.
Les questions que vous nous posez
Combien rapporte une vente à réméré ?
Ce qui vous revient est le prix de vente, diminué du capital restant dû sur vos prêts, des dettes soldées à l'acte et des frais. Dans notre hypothèse de calcul — bien estimé 300 000 €, décote de 30 %, dettes de 150 000 € — le net s'établit à 60 000 € hors frais d'acte. Ce sont des hypothèses, pas un barème.
Quelle décote applique-t-on sur une vente à réméré ?
Aucun texte ne la fixe et nous ne disposons d'aucun relevé daté du niveau réellement pratiqué : nous ne publions donc pas de fourchette. La décote se négocie et se lit en euros, pas en pourcentage. Exigez qu'elle apparaisse comme une ligne distincte du chiffrage.
Combien de temps a-t-on pour racheter son bien ?
Le délai est fixé dans l'acte et ne peut pas dépasser cinq ans : c'est l'article 1660 du code civil. Passé ce terme sans exercice de la faculté de rachat, la vente devient définitive et le bien est perdu. Un délai court réduit les indemnités d'occupation mais laisse moins de marge.
Une vente à réméré est-elle un crédit ?
Non. C'est une vente avec faculté de rachat. La propriété change de mains à la signature, aucun taux d'usure ne s'applique, et ce que vous payez n'est pas un intérêt mais une indemnité d'occupation, plus l'écart entre le prix de vente et le prix de rachat.
Le réméré permet-il de sortir du fichage ?
Il permet de solder des dettes, ce qui ouvre la voie à la radiation dès lors que les créanciers déclarent la régularisation. Il ne radie rien par lui-même. Si vous comptez racheter le bien par un crédit, la radiation doit être effective avant l'échéance : c'est un calendrier à vérifier avant de signer.
Comment vérifier qu'une simulation de réméré est sérieuse ?
Elle doit faire apparaître cinq lignes distinctes : valeur du bien, décote, net qui vous revient frais déduits, indemnité d'occupation multipliée par la durée, prix de rachat et date limite. Une simulation qui n'affiche que le montant débloqué cache les trois lignes qui coûtent.
Nos sources
- Code civil — « De la faculté de rachat », articles 1659 à 1673 — consulter la source
- Banque de France — seuils de l'usure du 3e trimestre 2026, applicables aux contrats conclus à partir du 1er juillet 2026 — consulter la source
- Code de la consommation — consulter la source
- ACPR — les 4 catégories d'intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement — consulter la source