Une vente, pas un prêt : la distinction qui commande tout le reste
La vente à réméré s'appelle dans le code civil la vente avec faculté de rachat. Elle est régie par la section du code civil qui porte ce nom, un texte ancien qui n'a jamais été pensé pour le financement des ménages, et qui n'en encadre ni le prix ni le coût.
| Vente à réméré | Rachat de crédits | |
|---|---|---|
| Nature | Une vente immobilière | Un prêt qui en remplace d'autres |
| Propriété du bien | Transférée à l'investisseur dès la signature | Vous restez propriétaire |
| Plafond de taux | Aucun : le taux d'usure ne s'applique pas à une vente | Le TAEG est plafonné chaque trimestre |
| Fichage | Sans objet : ce n'est pas un crédit | Aucun texte n'interdit de prêter à une personne inscrite, mais tout prêteur doit consulter le fichier avant d'accorder un crédit, et l'inscription vaut refus dans la quasi-totalité des cas |
| Ce que vous risquez | Le bien lui-même | Un refus, et rien d'autre |
Cette absence d'encadrement est à double tranchant. Elle explique pourquoi l'opération reste possible quand tous les prêteurs ont fermé la porte — elle explique aussi pourquoi elle coûte beaucoup plus cher qu'un crédit, sans qu'aucun plafond ne vienne borner l'addition. Un propriétaire encore finançable a donc toujours intérêt à examiner d'abord le rachat de crédit pour propriétaire, qui met le bien en garantie sans en transférer la propriété.
Les 3 chiffres de l'opération, et pourquoi aucun n'est publié
Une vente à réméré se résume à trois nombres : le prix de vente, l'indemnité d'occupation, et le prix de rachat. Aucun des trois ne fait l'objet d'un barème public. Ils se négocient, dossier par dossier, entre le vendeur et l'investisseur.
| Le nombre | Ce qu'il est | Ce qu'il faut demander |
|---|---|---|
| Le prix de vente | Il est inférieur à la valeur du bien : c'est la décote, qui rémunère le risque de l'investisseur. | Le montant exact, et la valeur de référence sur laquelle il est assis. |
| L'indemnité d'occupation | Ce que vous payez chaque mois pour rester dans le logement dont vous n'êtes plus propriétaire. | Son montant mensuel, et ce qui se passe si vous ne pouvez plus la payer. |
| Le prix de rachat | La somme à réunir pour redevenir propriétaire, fixée à la signature. | Le montant, la date limite, et les frais qui s'y ajoutent. |
Les pages qui annoncent une décote « de 60 à 70 % » ou une indemnité « de tant par mois » publient des ordres de grandeur qu'aucune source officielle ne confirme. Nous ne les reprenons pas. Le seul chiffre qui compte est celui de votre projet d'acte, et il doit vous être remis par écrit avant tout engagement.
Le calcul complet — décote, indemnités cumulées sur la durée, prix de rachat, frais d'acte des deux ventes — est celui qu'il faut poser avant de signer. La méthode pour chiffrer une vente à réméré est détaillée à part, avec un exemple entièrement déroulé.
Cinq ans, et pas un jour de plus
C'est la seule donnée chiffrée que la loi impose, et elle est impérative : la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq ans (code civil, article 1660). Un délai plus long convenu entre les parties est réduit à cinq ans.
Ce que le calendrier implique vraiment
Pendant ces années, vous devez faire trois choses en même temps : payer l'indemnité d'occupation, assainir votre situation financière, et préparer le refinancement qui permettra de racheter. La sortie du réméré passe presque toujours par un nouveau crédit — donc par une banque qui accepte votre dossier au moment du rachat. Si votre situation ne s'est pas redressée d'ici là, l'opération n'a fait que reporter l'échéance en coûtant très cher.
- Évaluation du bien et détermination du prix de vente.
- Signature de l'acte de vente chez le notaire, avec la clause de faculté de rachat et sa durée.
- Apurement des dettes avec le prix reçu : c'est l'objet de l'opération.
- Occupation du logement contre indemnité, pendant la durée convenue.
- Exercice de la faculté de rachat — ou perte définitive du bien.
La cinquième étape est celle qu'il faut préparer dès la première : un réméré sans plan de refinancement écrit n'est pas une solution, c'est un sursis.
Les risques, dits sans euphémisme
Ils sont réels, et ils sont de trois ordres.
1. Perdre le bien. Si le rachat n'est pas exercé dans le délai, la vente devient définitive. L'investisseur reste propriétaire, et vous n'avez aucun recours.
2. Ne plus pouvoir payer l'indemnité d'occupation. Vous n'êtes plus propriétaire : le défaut de paiement expose à une procédure d'expulsion, comme n'importe quel occupant.
3. Un montage requalifié. Un réméré qui n'est en réalité qu'un prêt déguisé peut être contesté devant le juge. La sanction n'est jamais acquise d'avance, et un procès n'est pas une stratégie de financement.
Les questions à poser avant de signer
- Quel est le prix de rachat exact, et à quelle date au plus tard ?
- Que se passe-t-il si je ne peux pas payer l'indemnité d'occupation pendant deux mois ?
- Quels frais s'ajoutent au prix de rachat — acte, commissions, indemnités impayées ?
- Qui a évalué le bien, et sur quelle base ?
- Ai-je un plan de refinancement écrit, accepté par un établissement, pour la sortie ?
Le notaire est ici votre meilleur allié : il est tenu d'un devoir de conseil, et il n'est pas rémunéré par l'investisseur. Prenez le temps de le voir seul.
Quand le réméré se justifie, et quand il ne se justifie pas
La réponse tient à une seule question : reste-t-il une solution de crédit ? Tant qu'il en reste une, elle est presque toujours moins chère et moins risquée.
| Votre situation | Ce qu'il faut examiner d'abord |
|---|---|
| Propriétaire, pas de fichage, endettement tendu | Un regroupement classique, avec ou sans garantie. |
| Propriétaire, incidents en cours mais pas de fichage | Un regroupement avec garantie hypothécaire, chez un établissement qui instruit ces dossiers. |
| Propriétaire fiché, dettes exigibles, procédure engagée | Le réméré devient une option — après avoir vérifié ce que dit la commission de surendettement. |
| Locataire | Le réméré est sans objet : il suppose un bien à vendre. |
Dans la troisième ligne, deux voies coexistent et méritent d'être comparées : le réméré, et la procédure gratuite ouverte devant la Banque de France. Ce que permet un rachat de crédit et surendettement, et ce que permet la procédure, ne se recouvrent pas — et l'une des deux ne coûte rien.
Le réméré n'est pas un crédit : il transfère la propriété du bien, sans plafond de taux, avec cinq ans au maximum pour le racheter. Il ne s'examine qu'une fois toutes les solutions de crédit épuisées, avec un plan de refinancement écrit et un notaire consulté seul.
Si votre situation permet encore un financement classique, c'est par là qu'il faut commencer — et cela se vérifie en quelques minutes.
Les questions que vous nous posez
Quelle est la durée maximale d'une vente à réméré ?
Cinq ans. Le code civil, à l'article 1660, interdit de stipuler la faculté de rachat pour un terme plus long, et un délai supérieur convenu entre les parties est ramené à cinq ans. Ce délai ne se prolonge pas.
La vente à réméré est-elle un crédit ?
Non. C'est une vente immobilière assortie d'une faculté de rachat. Aucun plafond de taux ne s'y applique, aucune règle du crédit à la consommation non plus, et l'opération ne figure pas dans les fichiers d'incidents de la Banque de France.
Quelle décote faut-il attendre sur le prix de vente ?
Aucun barème public n'existe : le prix se négocie dossier par dossier. Les pourcentages avancés par certains sites ne sont confirmés par aucune source officielle. Le seul chiffre qui vous engage est celui de votre projet d'acte, qui doit vous être remis par écrit.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas dans le délai ?
La vente devient définitive et le bien est perdu. C'est le risque principal de l'opération, et la raison pour laquelle un plan de refinancement écrit doit exister avant la signature, pas après.
Peut-on rester dans le logement pendant l'opération ?
Oui, c'est le principe : vous occupez le bien contre une indemnité d'occupation versée à l'investisseur. Le défaut de paiement de cette indemnité vous expose à une procédure d'expulsion, puisque vous n'êtes plus propriétaire.
Le réméré efface-t-il un fichage à la Banque de France ?
Il ne l'efface pas, mais il permet de rembourser les dettes à l'origine des incidents. Une fois les créances soldées, la radiation se demande auprès de l'établissement qui a déclaré l'incident.
Nos sources
- Code civil — « De la faculté de rachat », articles 1659 à 1673 — consulter la source
- Code de la consommation, articles L.751-1 à L.751-6 — objet du fichier national des incidents de remboursement — consulter la source
- Code de la consommation — consulter la source