Frais d'hypothèque : taxe, émoluments et contribution, poste par poste

Le calcul complet, sur trois montants garantis

Une facture de garantie hypothécaire mélange quatre postes de nature différente : deux fixés par des textes publics, calculables au centime, et deux qui relèvent d'un tarif ou d'une négociation. Les mettre dans la même moyenne, c'est produire les « 1 à 2 % » que vous lisez partout. Voici l'inverse : chaque poste sur sa ligne, trois montants garantis en colonnes, et une mention explicite pour ce qui n'est pas chiffrable.

Ce que ce tableau dit, et ce qu'il refuse de dire

Il dit d'abord que le sous-total calculable est strictement proportionnel : 0,76498 % du capital garanti, quel que soit le montant, sans tranche ni plancher. Vous pouvez donc poser un chiffre exact avant tout rendez-vous. Aucun conseiller, aucun notaire ne peut faire varier ces deux lignes : elles sont perçues pour l'État et pour le service de la publicité foncière.

Il refuse ensuite de remplir trois cases : nous n'avons pas relevé le tarif réglementé des émoluments à une date certaine, et « non publié » vaut mieux qu'un ordre de grandeur recopié chez un concurrent. La suite de cette page dit pourquoi.

Un mot de périmètre, enfin : ces postes chiffrent la prise de garantie, pas le taux du crédit qu'elle couvre. Notre page « Prêt hypothécaire : le seul taux opposable est un plafond, et personne ne le publie » dit pourquoi ce taux-là ne se compare à aucune moyenne de marché.

L'assiette avant le pourcentage : capital garanti, jamais montant emprunté

Le désaccord du marché ne porte pas sur un taux : il porte sur ce à quoi on applique le taux. La taxe de l'article 663 du code général des impôts frappe le capital garanti, la somme pour laquelle le prêteur fait inscrire son droit, telle qu'elle est écrite dans l'acte. Ce n'est ni le prix du bien, ni la somme que vous recevez.

Ce que publie chaque éditeur, relevé le 6 septembre 2026

Quatre éditeurs, une seule assiette — et ce n'est pas la bonne. Le même montage ressort entre 1 500 € et 3 000 € selon la page consultée, et la fourchette relevée sur l'ensemble du sujet le 6 septembre 2026 va de 0,5 % à 2 % : un facteur quatre, sans qu'aucune page ne cite un texte. Trois d'entre elles écrivent pourtant, deux lignes plus haut, que la taxe porte « sur le montant de la garantie » : elles se contredisent elles-mêmes.

Pourquoi cela change votre facture, et pas seulement votre lecture

L'inscription couvrant la créance et ses accessoires, le capital garanti dépasse fréquemment le capital emprunté, et l'écart croît avec le montant. Le réflexe utile tient en une phrase : exigez que l'offre écrive le capital garanti en euros, puis appliquez-lui 0,76498 %.

Reste le poste que personne ne calcule de la même façon : les émoluments.

Les émoluments du notaire : un tarif réglementé, deux barèmes différents dans le top 10

Les émoluments d'inscription relèvent d'un tarif réglementé, dégressif par tranches du capital garanti. Un tarif réglementé est le même chez tous les notaires de France : il ne devrait donner lieu à aucun désaccord.

Le relevé du 6 septembre 2026

Deux pages du top 10 recopient le barème. Elles donnent, pour la première tranche, deux taux dans un rapport de 2,5 : cafpi.fr publie 1,333 %, solutis.fr publie 3,33 %. Les trois tranches suivantes coïncident chez les deux éditeurs. Une troisième page, praxifinance.fr, ne recopie aucun barème et annonce à la place « 0,3 % à 0,5 % du capital emprunté », ce qui n'est ni le même mode de calcul, ni la même assiette. Aucune des trois ne signale que les autres écrivent autre chose.

C'est pour cette raison que le tableau de la première section laisse trois cases vides : recopier l'un des deux barèmes, c'est une chance sur deux de propager l'erreur, et en publier la moyenne, c'est se tromper à coup sûr. Le chiffre se demande à l'étude qui rédigera l'acte.

Additionnez les quatre lignes, puis rapportez le total au capital emprunté : vous obtenez votre pourcentage réel, qui n'a aucune raison de tomber sur celui d'une page de comparateur. Reste à savoir si vous payez la taxe pleine, ou pas.

L'hypothèque exonérée de taxe existe, mais elle est fermée aux rachats

Depuis le 1er janvier 2022, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés, le privilège de prêteur de deniers n'existe plus sous ce nom : c'est l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, régie par les articles 2385 à 2474 du code civil. Sur les pages ouvertes le 6 septembre 2026, seule la fiche de service-public.gouv.fr emploie le nom actuel ; les trois pages commerciales écrivent encore « PPD ».

L'économie est réelle, la condition d'accès aussi

Cette garantie n'est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Sur 150 000 € garantis, l'économie est donc de 1 072,47 € — calcul EmpruntGo, 0,71498 % du capital garanti. Mais la fiche officielle pose la limite dans la même phrase : elle garantit l'achat d'un bien existant, et ni le financement de travaux, ni un achat en l'état futur d'achèvement.

La troisième ligne reste volontairement incomplète : le tarif d'une société de cautionnement n'est pas public, et une partie du versement peut être restituée en fin de prêt. Le produit garanti, ses conditions et son plafond de taux sont traités par la page pret hypothecaire ; celle-ci ne traite que le coût de la garantie.

La sortie : gratuite au terme, payante avant, et payée deux fois dans un rachat

Les pages du marché chiffrent l'entrée et expédient la sortie en une ligne. C'est l'inverse qu'il faut faire : la sortie est le seul endroit où votre décision change le montant.

Au terme prévu : zéro euro, zéro démarche

C'est l'information la plus mal servie du sujet : sur les quatre pages commerciales ouvertes le 6 septembre 2026, une seule l'énonce clairement, une l'effleure, une publie à la place un délai de vingt ans, la quatrième n'en parle pas. Toutes affichent un simulateur de frais de mainlevée.

Avant le terme : la mainlevée, et son vrai mode de calcul

Si vous vendez, soldez par anticipation ou faites racheter le prêt, l'inscription doit être effacée avant l'échéance : c'est la mainlevée, par acte notarié, et elle se paie. Le marché la donne en pourcentage — « environ 0,5 % » chez credit-agricole.fr, « 0,3 à 0,5 % » chez praxifinance.fr, relevés le 6 septembre 2026. Le raccourci masque sa nature : l'essentiel de la mainlevée est un émolument tarifé, augmenté de débours, non un prélèvement proportionnel comme la taxe d'entrée.

Le cas que personne ne chiffre : le rachat

Un regroupement adossé à un bien déjà hypothéqué enchaîne deux actes : la mainlevée de l'inscription existante, puis la prise de la nouvelle. Deux jeux de formalités notariées dans la même opération, et la taxe de publicité foncière une fois de plus, sur le nouveau capital garanti : 1 787,45 € sur 250 000 € garantis. C'est ce total, et non le taux affiché, qui décide de l'intérêt de l'opération.

D'où la seule question encore ouverte : sur quoi pouvez-vous agir ?

Ce qui fait bouger la facture, et ce qui ne bougera pas

Trois facteurs déplacent le montant final. Un seul se négocie.

Deux erreurs de lecture qui coûtent cher

La première : comparer deux offres sur leur taux en supposant les frais de garantie identiques ; ils ne le sont que si les capitaux garantis le sont. La seconde : ranger les frais de dossier du prêteur parmi les frais d'hypothèque, alors qu'ils ne vont pas au même destinataire et sont les seuls qu'une demande écrite peut faire baisser. Les frais de garantie, eux, se règlent chez le notaire, le jour de l'acte.