Rachat de soulte : le calcul de la part, et 1,10 % de droit de partage depuis le 1er janvier 2022

La formule, et la seule valeur qui compte : celle du jour du partage

Un rachat de soulte est un partage : deux personnes sortent d'une indivision, l'une garde le bien, l'autre reçoit une compensation en argent. Cette compensation s'appelle la soulte. Juridiquement, ce n'est pas une vente — et cette distinction commande tout ce qui suit, de la fiscalité au calcul de la plus-value.

Le calcul en trois lignes

La valeur nette de l'indivision est la valeur du bien moins le capital restant dû. On applique ensuite les quotes-parts inscrites dans l'acte d'acquisition. Le résultat est la somme que le racheteur doit à celui qui part.

Calcul EmpruntGo, sur une valeur nette de 180 000 €, hors frais d'acte et hors droit de partage. On lit dans ce tableau le seul chiffre qui compte vraiment : ce n'est pas le prix payé autrefois qui décide, c'est la répartition écrite dans l'acte d'achat, appliquée à la valeur d'aujourd'hui.

Pourquoi la valeur d'aujourd'hui, et pas le prix d'achat

L'indivision se partage à sa valeur au jour du partage. Un bien acheté 200 000 € et estimé 300 000 € se partage sur 300 000 €. L'inverse est vrai aussi : si le marché a baissé, celui qui reste rachète moins cher. En pratique, les notaires demandent deux ou trois estimations écrites et retiennent une valeur médiane ; rien ne l'impose, mais un chiffre unique fourni par une seule partie se conteste trop facilement.

Reste à savoir ce que devient ce calcul quand les deux n'ont pas mis la même chose au départ.

Apports inégaux : 45 000 € d'écart sur le même bien

C'est le cas le plus fréquent, et celui que personne ne chiffre. Deux personnes achètent ensemble, l'une apporte un capital personnel, l'autre non. Ce qui décide alors, ce n'est pas l'apport lui-même : c'est la quote-part indivise inscrite dans l'acte d'achat. Un apport plus élevé se traduit normalement par une quote-part plus élevée — encore faut-il que le notaire l'ait écrit le jour de l'acquisition.

Calcul EmpruntGo. Hypothèse : bien acheté 200 000 €, dont 50 000 € d'apport de A et 150 000 € empruntés à deux ; la quote-part de A vaut 50 000 € + 75 000 €, soit 125 000 € sur 200 000 €, c'est-à-dire 62,5 %. Le bien vaut aujourd'hui 300 000 €, il reste 120 000 € à rembourser : la valeur nette partagée est de 180 000 €. Entre les deux lignes du tableau, l'écart est de 45 000 € pour la même personne, sur le même bien.

Une fois la somme arrêtée, il faut y ajouter ce que l'État et le notaire prélèvent au passage.

Le droit de partage est à 1,10 % — mais pas pour tout le monde

C'est le point sur lequel la moitié des pages du sujet se trompe encore. Le droit de partage de l'article 746 du code général des impôts est de 2,50 %. La loi de finances pour 2020 l'a abaissé pour un cas précis : les partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS. Ce taux réduit est passé à 1,80 % au 1er janvier 2021, puis à 1,10 % au 1er janvier 2022 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, article 108 ; doctrine fiscale publiée au BOFiP, relevée le 6 septembre 2026).

Trois situations, trois régimes

La troisième ligne est celle que le marché ignore. Le régime de faveur des licitations est réservé, par l'article 750-II du code général des impôts, aux membres originaires de l'indivision, à leur conjoint, aux ascendants, aux descendants et aux ayants droit à titre universel. Deux concubins qui ont acheté ensemble sans se marier ni se pacser n'y entrent pas : la doctrine fiscale précise que ces licitations « sont soumises au régime des ventes ordinaires et taxées comme telles ». Le taux, lui, dépend du département et nous ne le publions pas faute de relevé daté — demandez-le au notaire avant de signer.

La soulte est-elle taxée en plus ?

Deuxième distinction que personne n'écrit. L'article 748 du même code prévoit que les partages de succession, de communauté conjugale, d'indivision entre époux ou entre partenaires de PACS et de donation-partage ne sont pas translatifs dans la mesure des soultes : l'impôt se liquide sur l'actif net partagé, sans déduire la soulte, et rien ne s'ajoute. Hors de ces cas, l'article 747 s'applique : la soulte est taxée aux taux fixés pour les ventes, et son montant se déduit de l'actif net partagé.

Les émoluments du notaire : la méthode, sans les taux

L'acte de partage est obligatoirement notarié. Le notaire perçoit un émolument proportionnel, calculé par tranches dégressives sur l'actif partagé, auquel s'ajoutent des débours et la TVA. Ce barème est fixé par le tarif réglementé, mais nous n'avons pas pu en relever les tranches sur une source de première main : nous ne publions donc aucun pourcentage d'émolument. Ce que vous pouvez exiger, en revanche, c'est un devis écrit avant l'acte, poste par poste. Méfiez-vous des pages qui annoncent « 7 à 8 % de frais de notaire » : ce chiffre est celui d'une acquisition, et un partage n'est pas une acquisition.

Le coût fiscal posé, reste la question qui bloque la plupart des dossiers : trouver l'argent.

Financer la soulte : trois montages, et le seuil de 75 000 € qui change le plafond légal

Sauf à disposer de l'épargne, la soulte se finance. Trois montages existent, et ils ne se valent ni en coût ni en probabilité d'accord.

Le seuil qui change le plafond de taux

Un détail juridique décide du plafond légal applicable. En deçà de 75 000 €, un financement de soulte peut relever du crédit à la consommation, dont le taux d'usure est de 8,56 % au-delà de 6 000 € empruntés. Au-delà de 75 000 €, ou dès lors que le prêt est garanti par une hypothèque, on bascule dans le régime immobilier : le seuil de l'usure y est de 4,07 % à moins de 10 ans, 4,57 % de 10 à moins de 20 ans, et 5,29 % à partir de 20 ans (seuils du 3e trimestre 2026, applicables au 1er juillet 2026). Un même besoin, deux plafonds légaux : sur 90 000 €, la différence de régime se compte en dizaines de milliers d'euros d'intérêts.

Ce que coûtent la garantie et la sortie du prêt en cours

Quand le montage passe par une garantie sur le bien, il prend la forme d'un prêt hypothécaire, dont le coût d'inscription se calcule sur le capital garanti : la taxe de publicité foncière représente 0,71498 % de ce capital, la contribution de sécurité immobilière 0,05 %. Sur 210 000 € garantis, cela fait 1 501,46 € et 105 € — calcul EmpruntGo, hors émoluments. Depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers a laissé la place à l'hypothèque légale spéciale (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021).

Si l'ancien prêt est soldé, une indemnité de remboursement anticipé est due : 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts, le plus faible des deux. Personne ne le dit, mais l'arithmétique est simple et vérifiable : six mois d'intérêts valent le capital multiplié par la moitié du taux, donc ce plafond-là gagne tant que le taux du prêt soldé est inférieur à 6 %. Sur 120 000 € restant dus à 3,50 %, l'indemnité plafonne à 2 100 € et non à 3 600 €.

Enfin, le HCSF plafonne l'endettement à 35 % assurance comprise, sur 25 ans au maximum, avec 20 % de dérogations — une règle qui ne vaut que pour le crédit immobilier, et qui devient contraignante quand un seul revenu porte désormais ce qui était porté par deux.

La désolidarisation n'est jamais automatique — ni sur le prêt, ni sur l'assurance

C'est ce qui bloque le plus de dossiers, et une seule page du top 10 en parle sérieusement. Le jugement de divorce, la convention de divorce ou l'acte de partage règlent les rapports entre les ex-conjoints. Ils n'engagent pas la banque. Tant que celle-ci n'a pas donné son accord écrit, les deux emprunteurs restent solidairement tenus du prêt, même si un seul habite le logement et un seul paie les mensualités.

L'assurance emprunteur, l'angle mort du sujet

Le contrat d'assurance a été souscrit sur deux têtes, avec des quotités qui totalisent souvent 200 %. Après le partage, celui qui reste porte seul la dette : il lui faut une couverture recalculée, et l'autre n'a aucune raison de continuer à payer une prime pour un bien qui ne lui appartient plus. Deux règles aident ici. La résiliation est possible à tout moment, sans frais et sans attendre une date anniversaire. Et il n'y a pas de questionnaire de santé lorsque la part assurée reste sous 200 000 € par assuré et que le remboursement s'achève avant les 60 ans de l'emprunteur (loi n° 2022-270 du 28 février 2022) — un point décisif pour celui qui, à quarante-cinq ans, doit refaire assurer seul un capital que deux personnes couvraient.

Un refus de désolidarisation n'est pas motivé par la loi : il s'explique par le taux d'endettement de celui qui reste. Quand il tombe, deux voies restent ouvertes — reprendre le dossier chez un autre prêteur qui rachète l'intégralité du prêt, ou allonger la durée pour faire redescendre la mensualité sous le plafond. La seconde coûte des intérêts, la première coûte une garantie neuve.

Reste le cas où les deux ne s'entendent pas sur le montant.

Qui fixe le montant, le désaccord, et la plus-value qu'on paiera plus tard

Le montant de la soulte est fixé d'un commun accord entre les indivisaires. Aucun texte n'impose de méthode d'évaluation : c'est l'accord des parties, constaté par le notaire, qui fait foi. À défaut d'accord, le partage devient judiciaire ; le juge ordonne une expertise et, si le bien ne peut pas être commodément partagé, sa vente aux enchères — la licitation. Personne n'y gagne : le calendrier s'allonge, les frais montent, et le prix obtenu aux enchères est rarement le meilleur.

Ce que le partage vous évite aujourd'hui, et ce qu'il prépare

Un partage entre membres originaires de l'indivision, leurs conjoints, leurs ascendants, leurs descendants ou leurs ayants droit à titre universel n'est pas une cession imposable : celui qui part ne déclare pas de plus-value sur sa quote-part. Pour des concubins, la doctrine fiscale ne couvre que les biens acquis pendant la période de concubinage.

La contrepartie n'est écrite nulle part dans le top 10, et elle compte : le jour où celui qui reste revendra le bien, le prix d'acquisition retenu sera la valeur du bien au jour de son entrée dans l'indivision, et l'abattement pour durée de détention courra depuis cette date, pas depuis le rachat de soulte. Autrement dit, l'opération ne remet pas le compteur fiscal à zéro — ce qui joue en votre faveur sur l'abattement, et en votre défaveur sur l'assiette si le bien s'est fortement valorisé depuis l'achat d'origine.

Le montant une fois connu, la vraie question devient celle de la mensualité que vous pourrez porter seul.